सेल्फ रिडेव्हलपमेंट म्हणजे काय ?

सोप्या भाषेत समजून घ्या!

समजा तुमची सोसायटी 30-40 वर्ष जुनी झाली आहे. भिंतींना क्रॅक पडले, लिफ्ट जुनी झाली, पार्किंग कमी आहे, पावसात गळती होते… अशा वेळी सोसायटीला “Redevelopment” करावे लागते.

साधारणपणे बिल्डर येतो आणि इमारत पाडून नवीन बांधतो.
पण “Self Redevelopment” मध्ये सोसायटी स्वतःच प्रोजेक्ट हाताळते. म्हणजे बिल्डर मालक नसतो — सोसायटीच मालक आणि निर्णय घेणारी असते.

उदा.
100 फ्लॅटची सोसायटी असेल तर सर्व सदस्य मिळून:

• आर्किटेक्ट नेमतात

• PMC (Project Management Consultant) घेतात

• बँकेकडून कर्ज घेतात

• ठेकेदार नेमतात

• आणि स्वतःची नवीन इमारत बांधतात

यामुळे जास्त फायदा सोसायटीला मिळतो.

---

सेल्फ रिडेव्हलपमेंट का वाढत आहे?

महाराष्ट्र सरकारने गेल्या काही वर्षांत Self Redevelopment ला मोठा पाठिंबा दिला आहे. Single Window Clearance, सवलती, कमी व्याजाचे कर्ज, deemed conveyance प्रक्रिया यामुळे अनेक सोसायट्या पुढे येत आहेत. (Hindustan Times)

---

साध्या भाषेत फायदा समजून घ्या

1) बिल्डरचा मोठा नफा वाचतो

सामान्य redevelopment मध्ये:

• बिल्डर 20-30% नफा कमावतो

• तोच पैसा सदस्यांना कमी मिळतो

Self redevelopment मध्ये:

• तो नफा सोसायटीकडे राहतो

• मोठे फ्लॅट मिळू शकतात

• Corpus जास्त मिळू शकतो

उदाहरण

जर बिल्डर redevelopment करत असेल तर:

• 500 sq.ft. चा फ्लॅट → 700 sq.ft.

पण self redevelopment मध्ये:

• तोच फ्लॅट → 850 sq.ft. होऊ शकतो

(प्रोजेक्ट आणि FSI वर अवलंबून)

---

2) निर्णय स्वतःचे असतात

सोसायटी ठरवते:

• कोणता टाइल्स वापरायचा

• किती मजले

• पार्किंग कशी

• Gym ठेवायची का

• Solar बसवायचा का

बिल्डरचा दबाव कमी.

---

3) पारदर्शकता वाढते

बिल्डर redevelopment मध्ये:

• खर्चाची माहिती कमी मिळते

• agreement क्लिष्ट असतो

Self redevelopment मध्ये:

• प्रत्येक खर्च member पाहू शकतो

• Accounts सोसायटीकडे राहतात

---

4) जास्त आर्थिक फायदा

Extra flats विकून:

• सोसायटीला income मिळतो

• maintenance fund तयार होतो

• भविष्यातील खर्च कमी होतो

---

पण तोटे आणि धोकेही आहेत!

1) अनुभव नसल्यास मोठी अडचण

घर बांधणे सोपे काम नाही.

यात:

• BMC approvals

• Fire NOC

• CC

• OC

• RERA

• Structural safety

अशा अनेक गोष्टी येतात.

चुकीचा निर्णय घेतला तर प्रोजेक्ट अडकू शकतो.

---

2) पैशांची अडचण

सुरुवातीला:

• भाडे

• demolition

• consultant fees

• approvals

यासाठी मोठा पैसा लागतो.

जर finance नीट मिळाले नाही तर काम थांबू शकते.

---

3) सदस्यांमध्ये भांडणे

काही लोक म्हणतात:

• मोठा फ्लॅट हवा

• जास्त corpus हवा

• मला top floor हवा

यामुळे project delay होतो.

---

4) वेळ वाढू शकतो

Builder redevelopment मध्ये बिल्डरचे तयार network असते.

Self redevelopment मध्ये:

• approvals

• contractor selection

• finance

यासाठी जास्त वेळ लागू शकतो.

---

सर्वात महत्त्वाची कायदेशीर कागदपत्रे

1) Conveyance / Deemed Conveyance

जमीन सोसायटीच्या नावावर असणे खूप महत्त्वाचे.

जर जमीनच सोसायटीच्या नावावर नसेल तर redevelopment मध्ये अडचण येते.

सरकारने deemed conveyance प्रक्रिया सोपी करण्यासाठी निर्णय घेतले आहेत. (Hindustan Times)

---

2) Society Resolution

बहुतेक वेळा:

• 75% सदस्यांची संमती आवश्यक असते

• Special General Body Meeting घेतली जाते

---

3) Section 79(A)

महाराष्ट्र सहकारी संस्था कायद्यातील महत्त्वाचे guideline.

यामध्ये:

• redevelopment process

• transparency

• tender process

• consultant appointment

याबाबत नियम आहेत. (YouTube)

---

सरकारचे महत्त्वाचे GR आणि योजना

महाराष्ट्र शासनाचे Self Redevelopment धोरण

सरकारने:

• Single Window System

• Nodal Banks

• Loan सुविधा

• काही नियमांमध्ये सवलत

अशा सुविधा दिल्या आहेत. (Hindustan Times)

कोणत्या बँका मदत करतात?

• Maharashtra State Cooperative Bank

• Mumbai District Central Cooperative Bank

या बँका self redevelopment finance मध्ये मदत करत आहेत. (Housing)

---

खूप महत्त्वाची काळजी

1) PMC शिवाय काम सुरू करू नका

PMC म्हणजे Project Management Consultant.

हा व्यक्ती:

• काम तपासतो

• contractor वर लक्ष ठेवतो

• quality check करतो

---

2) Lowest quotation म्हणजे best नसते

कमी पैशात काम घेणारा contractor नंतर:

• निकृष्ट काम

• delay

• extra demand

करू शकतो.

---

3) सर्व कागदपत्रे वकिलाकडून तपासा

विशेषतः:

• Development Agreement

• Bank Agreement

• Tender terms

• Construction contract

---

4) Emergency fund ठेवा

प्रोजेक्टमध्ये अचानक खर्च वाढतो.

उदा:

• steel rate वाढणे

• cement महाग होणे

• approval delay

---

घटना आणि शिकवण

मुंबईतील अनेक सोसायट्या पुढे आल्या

मुंबईतील जुन्या इमारतींनी self redevelopment सुरू केले असून सरकार आणि बँका मदत करत आहेत. अनेक सोसायट्या बिल्डरऐवजी स्वतः redevelopment करत आहेत. (Housing)

---

जुनी इमारत धोकादायक ठरू शकते

पुण्यात जुन्या सोसायटीतील लिफ्ट दुर्घटनेत एका मुलाचा मृत्यू झाला. जुन्या इमारतींमध्ये safety मोठा प्रश्न बनत आहे. त्यामुळे वेळेत redevelopment महत्त्वाचे आहे. (The Times of India)

---

Self Redevelopment कोणासाठी योग्य?

✅ जमीन सोसायटीच्या नावावर असेल
✅ सदस्य एकमताने काम करत असतील
✅ चांगला PMC असेल
✅ finance उपलब्ध असेल
✅ सोसायटी पारदर्शक असेल

तर self redevelopment खूप फायदेशीर ठरू शकतो.

---

कोणत्या चुका टाळाव्यात?

❌ नातेवाईक contractor ला काम देणे
❌ कागदपत्र न वाचता सही करणे
❌ फक्त मोठ्या आश्वासनांवर विश्वास ठेवणे
❌ reserve fund न ठेवणे
❌ member communication बंद ठेवणे

---

शेवटचा निष्कर्ष

Self Redevelopment म्हणजे:
“आपल्या घराचा निर्णय आपण स्वतः घेणे.”

यात फायदा मोठा आहे:

• मोठे घर

• जास्त control

• जास्त transparency

• आर्थिक फायदा

पण:

• planning

• कायदेशीर माहिती

• चांगले consultant

• सदस्यांमध्ये विश्वास

हे खूप महत्त्वाचे आहे.

योग्य पद्धतीने केल्यास self redevelopment हा फक्त बांधकाम प्रोजेक्ट नसून “सोसायटीचा भविष्य बदलणारा निर्णय” ठरू शकतो.