Self Redevelopment - सेल्फ रिडेव्हलपमेंट

  “व्हॉट्सअ‍ॅपवरील अफवा की वास्तव? प्रत्येक सभासदाने समजून घ्यायलाच हवा हा रिपोर्ट!” आज मुंबई, पुणे आणि महाराष्ट्रातील अनेक जुन्या सोसायट्यांमध्ये रिडेव्हलपमेंट हा चर्चेचा मुख्य विषय बनला आहे. पण जेव्हा पुनर्विकासाची प्रक्रिया सुरू होते, तेव्हा सर्वप्रथम एक शब्द वारंवार ऐकायला मिळतो — फिजिबिलिटी रिपोर्ट . अनेक सभासदांना वाटते की हा फक्त काही आकड्यांचा कागद असतो. पण प्रत्यक्षात हा रिपोर्ट म्हणजे संपूर्ण रिडेव्हलपमेंट प्रकल्पाचा “ब्लूप्रिंट” असतो. प्रकल्प शक्य आहे का? किती फायदा मिळू शकतो? नवीन फ्लॅट किती मोठा मिळेल? बिल्डरला प्रकल्प परवडेल का? अशा अनेक प्रश्नांची उत्तरे यामध्ये दडलेली असतात. फिजिबिलिटी रिपोर्ट म्हणजे काय? सोप्या भाषेत सांगायचे तर, तुमच्या सोसायटीच्या जमिनीवर सध्याच्या सरकारी नियमांनुसार किती बांधकाम होऊ शकते आणि प्रकल्प आर्थिकदृष्ट्या व्यवहार्य आहे का, याचा अंदाज म्हणजे फिजिबिलिटी रिपोर्ट. हा रिपोर्ट दोन महत्त्वाच्या भागांवर आधारित असतो: १. आर्किटेक्चरल प्लॅनिंग यामध्ये खालील गोष्टींचा अभ्यास केला जातो: प्लॉटचा आकार रस्त्याची रुंदी झोनिंग नियम उपलब्ध FSI पार्किंगची...

     नमस्कार! रिडेव्हलपमेंटच्या या विशेष लेखा मध्ये तुमचे स्वागत आहे. रिडेव्हलपमेंट ही केवळ जुनी इमारत पाडून नवीन बांधण्याची प्रक्रिया नाही, तर ती लोकांमधील संबंध आणि विश्वासाची परीक्षा असते अनेकदा आपल्याला वाटतं की 'कलम ७९-अ' (Section 79A) किंवा सरकारी नियम हे सर्वात मोठे अडथळे आहेत, पण खरं तर सर्वात मोठा अडथळा असतो – 'इगो फॅक्टर' आज आपण एका अशाच केस स्टडीबद्दल बोलणार आहोत जिथे नवीन कमिटीने १०० हून अधिक सदस्यांच्या हितासाठी अंतर्गत वादाला कशी मात दिली. ----------------------------- १. रिडेव्हलपमेंटमधील 'जुने कमिटी मेंबर्स' आणि त्यांचे अडथळे रिडेव्हलपमेंटमध्ये एक आव्हानात्मक अनुभव येतो, तो म्हणजे जुन्या कमिटी मेंबर्सचा विरोध  जसे आयुष्यात काही लोक जुन्या गोष्टी विसरू शकत नाहीत, तसेच रिडेव्हलपमेंटमध्ये आधी सत्तेत असलेल्या काही सदस्यांना नवीन कमिटीचे काम सहन होत नाही त्यांना त्यांची 'खुर्ची' गेल्याचे दुःख असते आणि ते नवीन कमिटीच्या कामात अडथळे निर्माण करण्याचा प्रयत्न करतात २. विरोधाची सुरुवात कशी होते? एका सोसायटीच्या उदाहरणावरून हे समजून घेऊ, जिथे १०० पे...

  कुठे मिळते, अर्ज कसा करायचा आणि कोणती कागदपत्रे लागतात? जाणून घ्या संपूर्ण माहिती मुंबई, ठाणे, रायगड, पुणे आणि महाराष्ट्रातील अनेक जुन्या हाउसिंग सोसायट्या आज सेल्फ रिडेव्हलपमेंटचा विचार करत आहेत. कारण आता अनेक सदस्यांना समजू लागले आहे की, बिल्डरला मोठा नफा देण्यापेक्षा स्वतःच प्रकल्प पूर्ण केल्यास अधिक फायदा मिळू शकतो. मात्र “सेल्फ रिडेव्हलपमेंट” म्हटले की सर्वात पहिला प्रश्न समोर येतो: “इतक्या मोठ्या प्रकल्पासाठी पैसा कुठून आणायचा?” याच ठिकाणी बँक कर्ज म्हणजेच Project Finance अत्यंत महत्त्वाची भूमिका बजावते. पूर्वी सेल्फ रिडेव्हलपमेंट म्हणजे फक्त श्रीमंत सोसायट्यांसाठीचा पर्याय मानला जात होता. पण आता महाराष्ट्र शासन, को-ऑपरेटिव्ह बँका आणि काही राष्ट्रीय बँका देखील अशा प्रकल्पांना कर्ज देत आहेत. म्हणूनच आज अनेक सोसायट्यांसाठी हा पर्याय व्यवहार्य आणि शक्य बनत आहे. सेल्फ रिडेव्हलपमेंटमध्ये बँक कर्जाची गरज का पडते? रिडेव्हलपमेंट हा मोठ्या खर्चाचा प्रकल्प असतो. यामध्ये: जुनी इमारत पाडणे, सदस्यांना भाडे देणे, नवीन बांधकाम, सरकारी शुल्क, तांत्रिक आणि कायदेशीर खर्च या सर्वांसाठी मोठ्या...

  Feasibility Report म्हणजे काय आणि तो का महत्त्वाचा आहे? रिडेव्हलपमेंट सुरू करण्यापूर्वी प्रत्येक सोसायटीने ही माहिती का समजून घ्यावी? मुंबई, ठाणे, पुणे आणि महाराष्ट्रातील अनेक शहरांमध्ये जुन्या इमारतींचे रिडेव्हलपमेंट वेगाने वाढत आहे. वाढती लोकसंख्या, धोकादायक इमारती, पार्किंगची कमतरता आणि आधुनिक सुविधांची गरज यामुळे अनेक हाउसिंग सोसायट्या पुनर्विकासाचा विचार करत आहेत. मात्र कोणत्याही रिडेव्हलपमेंट प्रकल्पाची सुरुवात करण्यापूर्वी सर्वात महत्त्वाचा प्रश्न असतो: “हा प्रकल्प खरंच फायदेशीर आहे का?” याचे अचूक उत्तर देणारा दस्तऐवज म्हणजेच Feasibility Report . अनेक सोसायट्या फक्त मोठ्या आश्वासनांवर किंवा अंदाजांवर निर्णय घेतात आणि नंतर आर्थिक, कायदेशीर किंवा तांत्रिक अडचणींमध्ये अडकतात. त्यामुळे आज तज्ञ सांगतात की: “Feasibility Report शिवाय Redevelopment सुरू करणे म्हणजे नकाशाशिवाय प्रवास सुरू करण्यासारखे आहे.” Feasibility Report म्हणजे नेमके काय? Feasibility Report म्हणजे एखादा रिडेव्हलपमेंट प्रकल्प व्यवहार्य, फायदेशीर आणि शक्य आहे का याचा सविस्तर अभ्यास करणारा तांत्रिक आणि आर्थिक अहवा...

  सेल्फ रिडेव्हलपमेंटसाठी लागणारी कागदपत्रे कोणती? सोसायटीने रिडेव्हलपमेंट सुरू करण्यापूर्वी ही महत्त्वाची कागदपत्रे तपासाच! महाराष्ट्रातील अनेक जुन्या हाउसिंग सोसायट्या आता सेल्फ रिडेव्हलपमेंटकडे वळताना दिसत आहेत. वाढती जमीन किंमत, आधुनिक सुविधा आणि स्वतःच्या प्रकल्पावर नियंत्रण ठेवण्याची इच्छा यामुळे हा पर्याय लोकप्रिय होत आहे. मात्र अनेक सोसायट्यांमध्ये एक मोठा प्रश्न कायम असतो — “सेल्फ रिडेव्हलपमेंट सुरू करण्यासाठी नेमकी कोणती कागदपत्रे आवश्यक असतात?” अनेक वेळा योग्य कागदपत्रे नसल्यामुळे प्रकल्प अडकतात, बँक कर्ज थांबते किंवा सरकारी परवानग्यांमध्ये विलंब होतो. त्यामुळे सेल्फ रिडेव्हलपमेंटमध्ये “कागदपत्रे” हा संपूर्ण प्रकल्पाचा पाया मानला जातो. जर सुरुवातीलाच कागदपत्रांची योग्य तपासणी आणि पूर्तता केली, तर भविष्यातील अनेक कायदेशीर आणि आर्थिक अडचणी टाळता येऊ शकतात. सेल्फ रिडेव्हलपमेंटमध्ये कागदपत्रांचे महत्त्व इतके मोठे का असते? सेल्फ रिडेव्हलपमेंटमध्ये सोसायटी स्वतः डेव्हलपरची भूमिका निभावते. त्यामुळे जमीन, मालकी हक्क, बांधकाम परवानग्या आणि सदस्यांची माहिती या सर्व बाबी कायदेशीरदृ...

  बिल्डर रिडेव्हलपमेंट vs सेल्फ रिडेव्हलपमेंट – नेमका फरक काय? सोसायटीसाठी कोणता पर्याय अधिक फायदेशीर? जाणून घ्या संपूर्ण सत्य मुंबई, ठाणे, पुणे आणि महाराष्ट्रातील अनेक शहरांमध्ये जुन्या इमारतींचा प्रश्न दिवसेंदिवस गंभीर होत चालला आहे. अनेक इमारती 30 ते 50 वर्षांपेक्षा जुन्या झाल्या असून त्यांच्या सुरक्षिततेबाबत चिंता वाढत आहे. अशा परिस्थितीत “रिडेव्हलपमेंट” हा पर्याय अनेक सोसायट्यांसाठी आवश्यक बनला आहे. मात्र आता प्रश्न फक्त रिडेव्हलपमेंटचा राहिलेला नाही, तर तो योग्य पर्याय निवडण्याचा झाला आहे. आज बहुतेक सोसायट्यांसमोर दोन पर्याय असतात — एक म्हणजे पारंपरिक “बिल्डर रिडेव्हलपमेंट” आणि दुसरा म्हणजे वेगाने लोकप्रिय होत असलेला “सेल्फ रिडेव्हलपमेंट”. अनेक सदस्यांच्या मनात एकच प्रश्न असतो: “बिल्डरकडे प्रकल्प द्यावा की स्वतःच रिडेव्हलपमेंट करावे?” याच प्रश्नाचे सविस्तर उत्तर आपण या लेखातून समजून घेणार आहोत. बिल्डर रिडेव्हलपमेंट म्हणजे काय? जेव्हा एखादी सोसायटी आपल्या जुन्या इमारतीचा पुनर्विकास करण्यासाठी एखाद्या बिल्डर किंवा डेव्हलपरला संपूर्ण प्रकल्प देते, त्याला बिल्डर रिडेव्हलपमेंट म्ह...

सोसायटीने सेल्फ रिडेव्हलपमेंट का निवडावे? फायदे, तोटे आणि भविष्यातील मोठी संधी – जाणून घ्या संपूर्ण सत्य आज मुंबई, ठाणे, रायगड, पुणे आणि महाराष्ट्रातील अनेक शहरांमध्ये हजारो जुन्या इमारती पुनर्विकासाच्या प्रतीक्षेत आहेत. अनेक सोसायट्या 30 ते 50 वर्षे जुन्या झाल्या असून सुरक्षिततेचा प्रश्न दिवसेंदिवस गंभीर होत आहे. पावसाळ्यात गळती, भेगा, खराब लिफ्ट, पार्किंगची कमतरता आणि अपुरी सुविधा यामुळे रहिवाशांचे जीवन त्रासदायक बनले आहे. पूर्वी अशा परिस्थितीत बहुतेक सोसायट्या बिल्डरकडे रिडेव्हलपमेंटसाठी जात असत. मात्र गेल्या काही वर्षांत “सेल्फ रिडेव्हलपमेंट” हा पर्याय झपाट्याने लोकप्रिय होत आहे. कारण आता अनेक सोसायट्यांना समजू लागले आहे की, आपल्या मालमत्तेचा सर्वात मोठा फायदा जर कोणाला मिळायला हवा असेल, तर तो स्वतः सोसायटी सदस्यांनाच मिळायला हवा. याच कारणामुळे आज अनेक सोसायट्या बिल्डरशिवाय स्वतःचा प्रकल्प स्वतः उभारण्याचा निर्णय घेत आहेत. सेल्फ रिडेव्हलपमेंट म्हणजे नेमके काय? जेव्हा एखादी हाउसिंग सोसायटी स्वतःच आपल्या जुन्या इमारतीचा पुनर्विकास करण्याचा निर्णय घेते, त्याला सेल्फ रिडेव्हलपमेंट म्हट...

  सेल्फ रिडेव्हलपमेंट म्हणजे काय? सोप्या भाषेत संपूर्ण माहिती | फायदे, प्रक्रिया, कायदेशीर बाबी आणि काळजी मुंबई, ठाणे, पुणे आणि महाराष्ट्रातील अनेक शहरांमध्ये जुन्या इमारतींची संख्या वाढत आहे. अनेक सोसायट्या 30-40 वर्षांपेक्षा जुन्या झाल्या असून त्या धोकादायक स्थितीत पोहोचत आहेत. अशा वेळी “रिडेव्हलपमेंट” हा पर्याय पुढे येतो. पण आजकाल अनेक सोसायट्या बिल्डरवर अवलंबून न राहता “सेल्फ रिडेव्हलपमेंट” हा पर्याय निवडत आहेत. पण नेमकं हे सेल्फ रिडेव्हलपमेंट म्हणजे काय? त्यात फायदा काय? प्रक्रिया कशी असते? सरकारचे नियम काय सांगतात? चला तर मग अगदी सोप्या भाषेत समजून घेऊया. सेल्फ रिडेव्हलपमेंट म्हणजे काय? जेव्हा एखादी हाउसिंग सोसायटी स्वतःच आपल्या जुन्या इमारतीचा पुनर्विकास (Redevelopment) करते, त्याला सेल्फ रिडेव्हलपमेंट म्हणतात. यामध्ये सोसायटी: स्वतः निर्णय घेते स्वतः Architect, PMC आणि Contractor नेमते प्रकल्पाचे नियंत्रण स्वतःकडे ठेवते आणि प्रकल्पातून होणारा फायदा स्वतः सदस्यांना मिळतो म्हणजेच, येथे बिल्डर हा मालक नसतो. सोसायटीच स्वतः “डेव्हलपर” बनते. सेल्फ रिडेव्हलपमेंटची गरज का निर्माण...

  सेल्फ रिडेव्हलपमेंट म्हणजे काय ? सोप्या भाषेत समजून घ्या! समजा तुमची सोसायटी 30-40 वर्ष जुनी झाली आहे. भिंतींना क्रॅक पडले, लिफ्ट जुनी झाली, पार्किंग कमी आहे, पावसात गळती होते… अशा वेळी सोसायटीला “Redevelopment” करावे लागते. साधारणपणे बिल्डर येतो आणि इमारत पाडून नवीन बांधतो. पण “Self Redevelopment” मध्ये सोसायटी स्वतःच प्रोजेक्ट हाताळते. म्हणजे बिल्डर मालक नसतो — सोसायटीच मालक आणि निर्णय घेणारी असते. उदा. 100 फ्लॅटची सोसायटी असेल तर सर्व सदस्य मिळून: आर्किटेक्ट नेमतात PMC (Project Management Consultant) घेतात बँकेकडून कर्ज घेतात ठेकेदार नेमतात आणि स्वतःची नवीन इमारत बांधतात यामुळे जास्त फायदा सोसायटीला मिळतो. सेल्फ रिडेव्हलपमेंट का वाढत आहे? महाराष्ट्र सरकारने गेल्या काही वर्षांत Self Redevelopment ला मोठा पाठिंबा दिला आहे. Single Window Clearance, सवलती, कमी व्याजाचे कर्ज, deemed conveyance प्रक्रिया यामुळे अनेक सोसायट्या पुढे येत आहेत. ( Hindustan Times ) साध्या भाषेत फायदा समजून घ्या 1) बिल्डरचा मोठा नफा वाचतो सामान्य redevelopment मध्ये: बिल्डर 20-30% नफा कमावतो तोच पैसा सदस्...